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河南栾川“百万房产争夺案”调查
http://www.qyeast.com时间:2019-07-30 10:13:12 责任编辑:射手座 来源:民主与法制时报
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交650万元买房,发现房产早被抵押
核心提示:花费650万元购买商铺,交钱后却5年拿不回房子,购房人后期才得知,他们买的房子早被开发商抵押了出去。

  花费650万元购买商铺,交钱后却5年拿不回房子,购房人后期才得知,他们买的房子早被开发商抵押了出去。

 

  河南洛阳市民朱琳和几个朋友花费650万元,在栾川县购买了2000多平方米商铺,交钱5年来,建好的房子却拿不到手。 

  朱琳将开发商起诉至洛阳市中级人民法院(简称洛阳中院)胜诉后,却发现涉事房产早已被栾川县人民法院(简称栾川法院)查封,并进入拍卖程序。

  申请拍卖的两个人与朱琳等毫无关系,对方称借给开发商300万元,开发商拿房产做了抵押。有意思的是,出借人均为普通农民,其中一人还准备申请低保。而他们的亲属在栾川县政府单位任职。

  因为栾川县国土局办了抵押登记,朱琳只好将该局告上法庭,有关这场行政官司的争议,目前还没最终结果。

  赢了官司拿不到房

  位于栾川县城关镇的“画眉水岸”小区,开发史可追溯至2005年。

  当时,被列为“招商引资重点项目”的“画眉水岸”,由栾川县亿嘉旅游服务有限公司(简称亿嘉公司)运作。因该公司无房地产开发资质,所以选择与栾川县土地房产开发中心合作,2006年3月8日双方正式签约。

  栾川县土地房产开发中心归属栾川县国土局。按照约定,双方共同拥有“画眉水岸”的土地,开发中心负责开发,亿嘉公司负责资金等,“风险共担,利益共享”。

  2007年9月4日,因工作需要,栾川县土地房产开发中心变更为栾川佳安置业有限公司(简称佳安置业),法定代表人为宫福峰。

  虽然有了官方“靠山”,但“画眉水岸”手续一直无法完善,断断续续的直到2014年才完工。

  2014年3月20日,洛阳市民朱琳,先和朋友花500多万元买下“画眉水岸”二期1号楼1575平方米商铺。开发商保证,在6月20日前,办理竣工验收等手续。

  当时的地产市场较为低迷,开发商资金缺乏,需一次性支付款项,所以有了前期的爽快合作后,亿嘉公司又找到朱琳,希望他们连3号楼商铺也购买了。

  几经考虑,2014年6月25日,朱琳等人又买下3号楼2260多平方米商铺,并与亿嘉公司、佳安置业签订《房屋买卖合同》。

  证据显示,3号楼商铺总价款为700.6万元,由于项目手续不全,朱琳等人先付了650万元,国土部门出具了购房发票,剩余的钱准备后期办理贷款。彼时,项目属在建工程。

  2014年7月15日,双方又签订购房补充协议,亿嘉公司保证2014年7月30日前,办理3号楼商铺的竣工验收并取得合格证,同时交付房屋。有个问题是,这些房子当时还没办理行政备案手续。

  “很快,亿嘉公司方面开始违约。”朱琳说,他们不仅没如期拿到房子,开发商发生了资金断裂,负责人还卷入刑事案件。

  担心房子出问题,2016年2月,朱琳在洛阳中院起诉了亿嘉公司和佳安置业,要求交付房屋并办理行政备案手续。

  2017年9月27日,洛阳中院做出判决,支持了朱琳的诉求,要求亿嘉公司为朱琳办理1号楼商铺和3号楼商铺的行政备案手续并交付房屋。

  朱琳虽然赢了官司,却拿不到房产。理由是,开发商在卖给朱琳等人3号楼商铺前20多天,已将这个在建项目抵押给了个人。

  “2017年12月,法院准备执行时,发现我们购买的商铺已被查封,且已经过了两轮拍卖。”朱琳说,“当时都震惊了,真金白银花出去的钱怎么会这样?”

  通过一番努力,朱琳直到2018年3月,才从有关部门取得涉案抵押资料的复印件。

  案中案被特别程序处理

  朱琳不解的是,买房前的抵押是怎么形成的?

  记者调查发现,2014年6月1日,亿嘉公司向陈长红、白青借款300万元,约定借款期限为12个月,月息6万元。所有借款只有一张借条,目前没发现有银行转账凭证。

  另外,陈、白均为农民,白已年过七旬,二人并非同村村民,连同个乡镇都不是。

  权威信源透露,当时,陈长红的亲属为栾川县国土局干部;白青的儿子现为不动产登记局局长。借款时,亿嘉公司用“画眉水岸”二期3号楼1-2层商铺作为抵押,抵押价每平方米1800元。这些房产正是后期卖给朱琳等人的。

  2014年6月6日,亿嘉公司在栾川县国土部门办理了抵押登记。奇怪的是,国土部门多次强调系在建工程抵押,但办出来的却是期权房屋抵押。

  河南风向标律师事务所律师单艳伟说:“按照《城市房地产抵押管理办法》规定,在建工程抵押和期权抵押是两个完全不同的法律概念。在建工程抵押主要是贷款银行为抵押权人,但也并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人;期权抵押,即指预购商品房期权抵押,一般是购房人仅付部分房款,其余房款向银行申请贷款,并以该预购商品房设定抵押,与银行签订抵押合同,购房人为抵押人,开发商不可能是抵押人。”

  “本案中产生的抵押,不符合预购商品房期权抵押。”单艳伟称,“依据规定,在建工程的抵押程序特别复杂,很难在短短一天的时间内完成,一般是10个工作日。”

  记者了解到,依法取得房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权,也必须同时抵押。但该案中涉及的土地,并未做抵押。

  值得一提的是,这份抵押证书办理完毕的时间为2014年6月6日,但复审日期为6月9日,国土局长签署意见也为6月9日。也就是说,复审及局长签字,均发生在抵押权证书办理之后。

  从程序上看,借款到期后,亿嘉公司未清偿借款,陈长红,白青向栾川法院申请,对亿嘉公司作抵押的房产予以拍卖、变卖,以偿还他们的本金及利息。

  按照司法文书中的时间线,陈长红、白青起诉亿嘉公司、佳安置业时,朱琳诉两家公司的案子,已在洛阳中院立案。

  而栾川法院使用了特别程序审理。“特别程序”是人民法院审理某些非民事权益纠纷案件所适用的特殊程序,与此对应的概念是通常诉讼程序,比如普通程序和简易程序等。

  特别程序有几个特点:一审终审,不准上诉;不准再审;一般由审判员一人独任审判等。

  据单艳伟介绍,特别程序在审理过程中,如果发现本案属于民事权益争议的,应当裁定终结特别程序,并告知利害关系人按照普通程序或简易程序另行起诉。

  记者采访得知,陈长红、白青在栾川法院起诉亿嘉公司、佳安置业时,亿嘉公司明确表示,陈长红、白青主张的担保物权指向的房产已出售,且该房产买卖纠纷已经在洛阳中院立案,有冲突。

  但栾川法院还是在2016年12月7日作出“(2016)豫0324民特6号”民事裁定书,准许拍卖3号楼商铺,所得款项优先给陈长红、白青。

  对此,栾川法院告诉民主与法制社记者,亿嘉公司提出的已经出卖异议后,依照司法解释有关规定进行了审查,“在审查中,我院依法在房产部门调取了抵押财产上权利的记载,没有发现有其他权利的记载,故裁定准予拍卖、变卖抵押房产。”

  记者通过网络检索得知,栾川法院在裁定此案前,还审理过“画眉水岸”其他同类型的案件。在“豫0342民特2号”裁定书中,该院就对有权属纠纷的房产进行了搁置。

  另外,有关转款凭证问题,按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,出借人明显不具备出借能力时,人民法院应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实,综合判断是否属于虚假民事诉讼。

  对于陈长红、白青的案件为何看不到转款明细,栾川法院表示:“亿嘉公司的代理人当庭表示对本息无异议,言明是多笔借款合计后出具的借条,所以没有提供转款痕迹的凭证。”

  行政官司被指程序违法

  栾川法院做出的裁定,主要依据了那份抵押登记,所以朱琳在洛阳市汝阳县人民法院起诉了栾川县国土局,请求撤销上述抵押证书。

  法庭上,栾川县国土资源局承认,朱琳所诉的房产的期权抵押行为“已在2014年6月9日办理在建工程抵押,办理抵押时,该房产没有任何预售登记,并未设置其他权利,该抵押行为办理时没有侵犯朱琳的任何权利”。

  后来,国土局认为,朱琳不具备本案诉讼主体资格。另外,国土局坚称,他们依照规定,办理了在建工程抵押登记。但记者注意到,2014年6月6日这份抵押证书名为“栾川县房地产期权抵押证书”。

  可依照《城市房地产抵押管理办法》规定,在建工程抵押还有个特征,就是以不转移占有的方式,抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

  栾川县不动产中心人士也告诉记者,“目前我们办理的在建工程抵押不对个人,只能针对金融机构。”

  另外在实际操作中,在建工程抵押证明,由住建部监制,并非国土部门。

  对于案件中抵押权人为个人的情况,汝阳县人民法院在判决书中,称栾川法院的行政行为“事实基本清楚、证据基本充分、程序基本合法、并不明显不当”。

  所以,汝阳县人民法院一审驳回了朱琳的诉求。朱琳不服,向洛阳中院提起上诉。今年4月份,洛阳中院撤销汝阳法院判决,发回重审。

  洛阳中院觉得,一审属于程序违法,理由是,亿嘉公司、佳安置业作为涉诉抵押登记行为的抵押人及涉诉房屋买卖合同的出卖人,与本案有利害关系,且其参与诉讼有利于查明案件事实,但汝阳法院一审判决遗漏了当事人。

  7月10日,该案又一次在汝阳县法院开庭,判决结果暂时未出。国土部门表示,该案最终以判决结果为准。

  这些年,朱琳在打官司的同时,还不断向有关部门举报陈长红、白青的资金来源问题,得到的反馈都是不存在任何问题。

  那么,这笔钱到底从何而来?记者联系到了陈长红居住的栾川县陶营镇伊滨村村支书。村支书透露:“他是个残疾人,怎么可能有几百万元?前几天还准备申请低保。”白青所在的庙子镇咸池村村支书也表示“他不可能有几百万”。

  白青之子白某生,在栾川县不动产登记局任局长。他对记者说,这笔钱来自陈长红家的拆迁赔偿。但伊滨村支书否认这一说法:“确实有拆迁,只赔了几万块。”所以,这笔款项的真正来源,目前仍难说清。

  白某生表示,他们和朱琳都是受害者,不明白朱琳为何到处投诉自己,“有关部门已对我进行过多次调查,如果有问题,我不会等到今天。”

  目前,亿嘉公司负责人已无法取得联系,所以300万元借款到底如何产生,就成为一个谜。白某生也表示,不方便透露与陈长红家合作借款的具体细节。

  作为合作开发“画眉水岸”的佳安置业称,他们只是配合政府招商引资而挂名,“公司没有收到任何钱,不承担风险和利润,我公司对借钱不清楚。”

  眼下,朱琳等人购买的商铺仍未交付使用,偌大的商铺内部还是毛坯状态。另外,虽然1号楼商铺没有争议,但洛阳中院执行局称“因有抵押纠纷的3号楼商铺没有处理完毕,故1号楼商铺也不予执行。”

  “要不给我房子,要不给我钱。”朱琳说,这事总得有一方负责。

  (文中朱琳为化名)

(企东财讯 http://www.qyeast.com/ 采选编辑)
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